Nuestros clientes británicos habían abonado un total de 114.000 € para la compra de una vivienda en construcción en la promoción «Medina Elvira 23», cuya entrega se retrasó por motivos imputables a la promotora. Al no haber entregado a los compradores las correspondientes garantías o avales bancarios de la Ley 57/1968, y entendiendo que la falta de entrega de estos documentos supone un incumplimiento grave del promotor, interpusimos demanda contra el mismo, que fue estimada, condenando al la promotora a devolver a nuestros clientes las cantidades entregadas, más sus intereses.

Esta interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga que nos ha dado la razón frente a Peninsula Project Management SL condenándola a devolver a nuestros clientes las cantidades entregadas por la compra de una vivienda en la promoción «Medina Elvira 23».  y que recoge jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, dice:

SENTENCIA N° 142/2015

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR. DON MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON JOAQUIN DELGADO BAENA

DON FRANCISCO SANCHEZ GALVEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N°5 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO N°7)

ROLLO DE APELACION N° 1019/2012

AUTOS N° 939/2010

En la ciudad de Málaga, a veintitrés de marzo de dos mil quince.

Visto, por la SECCIÓN CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario n° 939/2010 seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso PENINSULA PROJECT MANAGEMENT S.L. que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. CARLOS BUXO NARVAEZ. Es parte recurrida ALFONSO que está representado por el Procurador/a D. ALBERTO SANCHEZ GIL y el letrado D. MARTÍN DE LA HERRÁN SABICK, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 4 de mayo de 2015, cuya parte dispositiva es como sigue: “Que estimando íntegramente la demanda principal formulada en nombre y representación de ALFONSO, contra PENINSULA PROJECT MANAGEMENT,S.L., debo declarar y declaro resueltos los contratos de compraventa de fechas 26/10/2005 y 2/12/2005, que vinculaban a las partes, debiendo condenar y condeno a la demandada a estar y pasar por tal declaración, así como, y en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a los demandantes la cantidad ascendente total a ciento catorce mil seiscientos ochenta y cinco euros con sesenta céntimos (114.685,60 €), más el interés legal correspondiente desde interposición de demanda; todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada”

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La Votación y fallo a tenido lugar el día 17 de marzo de dos mil quince, quedando Visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.

II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO : Por la representación procesal de la entidad Península Project Management S.L., que comparece en calidad de apelante, se alega en primer lugar, indefensión, infracción de lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución, solicitando la nulidad de actuaciones. En segundo lugar, se alega error en la valoración de la prueba ya que existe aval,  no ha existido incumplimiento en la fecha de entrega de la vivienda. Por todo lo expuesto solicita la revocación de la resolución recurrida y el dictado de otra sentencia por la que se desestime la demanda con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas.

Por la representación procesal de ALFONSO, se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugnando las alegaciones realizadas de contrario y, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO : Sobre la solicitud de nulidad de actuaciones aparece resuelto en el auto dictado por esta Sala en fecha 14 de marzo de 2013, y que obra en el correspondiente rollo, en el que se inadmitió la prueba solicitada, por considerar que la cuestión sometida al Tribunal era de carácter jurídico. Resolución que adquirió firmeza, al no ser recurrida por las partes.

TERCERO: Una vez analizadas las alegaciones de la parte recurrente, convendrá tener en cuenta los siguientes hechos:

1) Que las partes firmaron sendos contratos de compraventa de Vivienda en construcción en las siguientes fechas 26 de octubre de 2005 y 2 de diciembre de 2005, estableciéndose en los mismos que el plazo para la entrega de la vivienda se preveía en veintiocho meses a partir de la firma del acta de replanteo.

2) El acta de replanteo se realizó en fecha 6 de octubre de 2005.

3) Según lo pactado las viviendas tendrían que estar terminadas en fecha 26 de febrero de 2008 y 2 de abril de 2008, respectivamente.

4) La licencia de primera ocupación fue concedida en fecha 1 de agosto de 2008.

5) En fecha 5 de marzo de 2010, los actores remitieron a la parte demandada instando a la resolución de los contratos de compraventa firmados entre las partes, en base al incumplimiento de la fecha de entrega de las mismas.

CUARTO : A lo anteriormente expuesto habrá que aplicar la nueva doctrina del Tribunal Supremo que hace que esta Sala, cambia su criterio a raíz de la sentencia dictada en pleno por el Tribunal Supremo de fecha 12 de marzo de 2015, en la que se recoge que: “reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de 1986.

Las razones son las siguientes:

1º) La jurisprudencia más reciente de esta Sala ha avanzado en la línea de interpretar la Ley 57/68 como pionera, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47) y la defensa de los consumidores y usuarios (art. 51), en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada.

2º) Esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/68 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civiles.

Así, en primer lugar, sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores (Arts. 1 y 2 de la Ley 57/68 ) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio (SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010, 11 de abril de 2013, rec.1637/2010, y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012).

En segundo lugar, se ha rechazado que el seguro de caución de las cantidades anticipadas por los cooperativistas de viviendas comprenda únicamente un denominado «Tramo I», de compra de los terrenos para la edificación, declarándose por el contrario que asegurar el buen fin de la cooperativa es garantizar la terminación y entrega de las viviendas y, por tanto, la devolución a los cooperativistas, en otro caso, de las cantidades anticipadas (STS de 13 de septiembre de 2013, rec. 281/2013 ).

En tercer lugar, acerca del importe cubierto por el seguro, se ha declarado que comprende todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, es decir, aunque la póliza de seguro establezca una cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infiringirían el art. 2 de la Ley 57/68 y el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro (STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011).

En cuarto lugar, se ha interpretado el art. 1 de la Ley 57/68 en el sentido de que permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el vendedor y su aseguradora para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas y, también, dirigirse contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento (SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011, y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012).

En quinto lugar, se ha declarado la responsabilidad solidaria de los administradores de una sociedad promotora, frente a los compradores, por el daño consistente en no haber podido estos recuperar las cantidades anticipadas por no haberse constituido la garantía correspondiente (STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012).

En sexto lugar, aun rechazándose que el comprador pueda oponer en general la falta de inicio de la construcción al banco descontante de las letras de cambio aceptadas por el comprador para los pagos parciales a cuenta del precio de la vivienda, se ha declarado que el comprador sí puede reclamar al banco avalista o asegurador la suma total representada por dichas letras, incluso en el caso de que hubiera acordado ‘con el mismo conformarse con un importe inferior y reclamar el resto al promotor, pues tal acuerdo sería nulo de pleno derecho por contravenir el carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/68 otorga a los compradores (STS de 25 de noviembre de 2014, rec. 1176/2013).

3º) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.

Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador (art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.

e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda. La doctrina que se sienta en la presente sentencia no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador.”

Por todo lo expuesto procede la confirmación de la resolución recurrida, dándose por reproducidos sus fundamentos jurídicos.

TERCERO : Al desestimar el recurso de apelación, procede imponer a la parte apelante las costas procesales originadas en esta alzada, a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS : Que desestimando el recurso de apelación planteado por la representación procesal de la entidad Península Project Management S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 5 de Marbella, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales originadas en esta alzada, que además perderá el depósito constituido.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.