SENTENCIA  NÚM. 3/2005

En Jerez de la Frontera, a doce de enero de dos mil quince.

EL/ La Sr./Sra. D/Dª MARIA CARIDAD MOREIRA LANSEROS, MAGISTRADO/ JUEZ  del Juzgado 1ª Instancia núm. Dos de Jerez  y su partido, habiendo visto los presentes autos de JUICIO ORDINARIO seguidos en este Juzgado con el  núm. 1.432/2011, entre partes, de una como demandante D/Dª XXXXX XXXXX XXXXX con Procurador D/Dª ANA ZUBIA MENDOZA y letrado D/Dª MARTIN DE LA HERRAN SABICK, y de otra como demandado D/Dª RENTAS Y VITALICIOS SL con Procurador D/Dª SARA ALVAREZ-OSSORIO SANTIZO y letrado D/Dª  ANTONIO GARCIA SAENZ,

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.-Que por la Procuradora D/Dª Ana Zubia Mendoza en la representación que ostenta, se presentó escrito que por turno de reparto correspondió a este Juzgado en el que se interponía demanda de juicio ordinario  sobre la base de los hechos que constan en el escrito de demanda y terminando por suplicar al Juzgado que se admitiese a trámite la demanda, y tras los trámites legales oportunos, se dictase sentencia en la que se recogiesen los pedimentos del suplico de la misma. Por decreto de fecha 16 de febrero de 2012 se admitió a trámite la demanda formulada mandándose emplazar a la parte demandada, por plazo de veinte días  para que compareciera en autos en legal forma contestando la demanda. Con fecha 2 de abril de 2012 se personó la procuradora Sra. Álvarez Ossorio en nombre y representación de la demandada contestando la demanda sobre la base de los hechos que expresaba en su escrito de contestación y alegando los fundamentos jurídicos que estimó procedentes, formulando demanda reconvencional contra D. XXXXX XXXXX XXXXX.

SEGUNDO.-Por decreto de 25 de julio de 2012, una vez subsanada la falta de aportación del modelo 696, se tuvo por contestada la demanda en tiempo y forma y en su representación por parte a la procuradora anteriormente reseñada, y por formulada demanda reconvencional, acordándose dar traslado a la parte actora por plazo de veinte días para que la contestara. Y en diligencia de 31 de enero de 2013 se unió el escrito de contestación a la reconvención, convocándose a las partes para la  celebración de la audiencia  previa el 18 de junio. En diligencia de 17 de junio, concurriendo el motivo previsto en el número 5 del artículo 188.1 de la LEC, se suspendió la celebración de la audiencia previa, fijándose de nuevo para el 5 de febrero de 2014. En la audiencia celebrada, al apreciarse defecto en el modo de proponer la demanda reconvencional, no siendo posible determinar las pretensiones de la misma se sobreseyó la reconvención deducida con imposición de las costas a la demandada reconviniente. Y no llegando a un acuerdo las partes, y solicitado el recibimiento del pleito a prueba se formularon aquellas que consideraron oportunas y  se señaló  para la celebración del juicio el día 26 de noviembre.

TERCERO.- Que celebrado el juicio en el día y hora señalados, con el resultado que obra en autos, y practicada la prueba propuesta y admitida quedaron los mismos sobre la mesa para dictar la presente resolución.

CUARTO.- Que en la tramitación de este juicio se han  observado y cumplido las prescripciones y requisitos legales, a excepción del término para dictar sentencia debido al cúmulo de trabajo que pesa sobre este Juzgado.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El análisis de las alegaciones deducidas y pruebas practicadas, en especial la documental obrante en autos y el interrogatorio del testigo en el acto del juicio, así como la conformidad mostrada por las partes en el acto de la audiencia previa, forman en el Juzgador convicción suficiente respecto a los siguientes extremos:

1º)Que el actor XXXXX XXXXX XXXXX y la demandada Rentas y Vitalicios SL suscribieron contrato de compraventa en fecha 3 de diciembre de 2007, respecto a un inmueble en construcción con garaje y trastero en la promoción Urbanización El Encinar I, Edificio 2, planta 5, letra C, por el precio de 189.000 euros más IVA.

2)Que el comprador demandante abonó 38.691,20 euros como parte del precio convenido.

3) Que en la cláusula novena del contrato pactan las partes que en cualquier caso, la operación final quedará supeditada a que la Entidad Financiera que concede el préstamo hipotecario, de acuerdo con las normas vigentes, autorice la subrogación del mismo. Caso de no reunir las condiciones que la Entidad Financiera exija, incluso aportando avales o garantías complementarias que aquella estime oportuna, se podrá optar por resolver la vinculación del comprador con la inmobiliaria o proceder a la cancelación del préstamo y constituir un nuevo préstamo, siendo estos gastos por cuenta de la parte compradora.

4) Que en octubre de 2009 el Sr. XXXXX XXXXX interpone demanda de juicio ordinario interesando se declare la existencia en el contrato de compraventa de condición suspensiva, por ejercitada la opción de resolución de contrato por parte del comprador, y por resuelto el contrato firmado por las partes,declarando que la vendedora está obligada a la restitución a la compradora de las cantidades entregadas a cuenta, condenándose a la misma al abono de la suma de 38.691,20 euros más los intereses y las costas. Tramitado el procedimiento en el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de esta ciudad, recayó sentencia en fecha 23-6-2010  estimatoria de la demanda interpuesta, en cuyo fundamento de derecho primero se califica la cláusula novena como verdadera condición suspensiva, y con base en diversos certificados bancarios (de septiembre y octubre de 2009 de Cajasol, CAM y BBVA, documentos dieciocho, diecinueve y veinte de la demanda) acreditativos de la denegación del préstamo solicitado, se estima que estando condicionada la compraventa a que el actor pudiera obtener la financiación, no llega a producirse por causa no imputable al mismo. Y aclara dicha resolución que no resulta relevante que se hubiera solicitado un préstamo en vez de la subrogación en el concedido a la promotora. Y es en este punto en el que discrepa la sentencia dictada en segunda instancia el 25-2-2011, que estima parcialmente el recurso interpuesto por la entidad demandada y revoca la dictada por el Juzgado, desestimando la demanda. Argumenta la Audiencia que “la cláusula cuya aplicación se pretende subordina expresamente la realización de ‘la operación’ a que la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario «autorice la subrogación del mismo» y establece que en caso de que no se reúnan las condiciones que exija la entidad financiera se podrá optar por resolver la vinculación del comprador con la inmobiliaria o cancelar el préstamo y constituir uno nuevo. En nuestra opinión para poder conseguir la resolución de su vinculación con la inmobiliaria es preciso que el comprador acredite que la entidad financiera no autorizó la subrogación del préstamo, pero en el presente caso el comprador ni siquiera ha acreditado que solicitase tal subrogación, sino que lo que ha aportado es la denegación de una petición de préstamo por varias entidades bancarias, entre las que está el BBVA que es la misma entidad financiera que había concedido a la entidad demandada el préstamo hipotecario en el que podía subrogarse el comprador. El comprador ha prescindido del dato fundamental que permitiría la aplicación de la cláusula novena : que se le hubiese denegado la subrogación en el préstamo hipotecario”.

5) Que con posterioridad al dictado de la sentencia de la Audiencia Provincial, el comprador demandante solicitó a BBVA la subrogación en el préstamo hipotecario, que no ha sido autorizada por la entidad bancaria de acuerdo a los criterios de admisión de riesgo y tras el análisis de la documentación económica aportada por el solicitante. La documentación examinada ha sido relacionada por el banco en oficio remitido al Juzgado: filtros de riesgo y morosidad, declaración CIR Endeudamiento total en la Banca, y la aportada por el solicitante (DNI, informe del director del INEM, nóminas de diciembre 2010, enero y febrero de 2011, IRPF de los ejercicios 2009 y 2010, escritura de compraventa de fina 27914 de 15-7-2008, escritura de compraventa de finca xxxxx de fecha 17-2-2005, contrato de compraventa de la vivienda litigiosa, recibos de otras entidades, contrato de trabajo de 10-9-2009, informe de vida laboral y listado de movimientos en cuenta de Cajasol). Y 6) Que en fecha 23 de mayo de 2011 el actor remite burofax a la vendedora demandada, requiriéndole, en base a la cláusula novena del contrato y ante la denegación de la subrogación por la entidad financiera, la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas, debidamente recibido el 30-5-2011.

SEGUNDO.- Sobreseída en la audiencia previa la demanda reconvencional deducida por la entidad demandada en reclamación de los daños y perjuicios ocasionados por el actor, y rechazada la excepción de litispendencia opuesta en la contestación, queda ceñida la cuestión litigiosa a las pretensiones deducidas en la demanda. Y ejercita la parte actora, con apoyo en la cláusula novena del contrato de compraventa, y ante la denegación de la subrogación en el préstamo hipotecario por la entidad financiera, acción para que se declare la resolución del contrato con condena dela demandada a la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, con los intereses legales y las costas.

La vendedora demandada al contestar a la demanda califica la estipulación novena como condición resolutoria, no suspensiva, y sostiene que el actor está obligado a acreditar la imposibilidad de obtener la financiación para la compra de la vivienda, lo que estima que no hace con la documental aportada con la demanda, al no inferirse con la necesaria seguridad la realidad de la denegación del préstamo, considerando que más bien nos encontramos ante el simple decaimiento de una oferta bancaria de concesión de subrogación, provocado por la indolencia con que se condujo los tramites necesarios o más bien la realidad manifestada por la parte demandante a la hora de cumplir con los requisitos necesarios para la concesión del mismo. Añade que tampoco prueba la real capacidad de pago para la amortización de la vivienda, y obra con mala fe al adquirir un local el 15 de julio de 2008 abonando sin problema las cantidades exigidas. Y aún cuando en el hecho noveno afirma que en uso de la facultad que le atribuye la cláusula séptima del contrato, lo que pretende es exigir el cumplimiento del contrato, sin embargo no lo solicita así la formular la demanda reconvencional, no accionando para interesar el otorgamiento de la escritura y el pago del precio pendiente. Y tanto en el hecho cuarto de la reconvención como al final del hecho octavo de su contestación, refiere el aquietamiento obligado a la resolución contractual instada de contrario.

Ninguna duda existe de la naturaleza de condición suspensiva de la cláusula novena del contrato. Y ello, de una parte, dado los términos en que fue redactada y lo dispuesto en los artículos 1.114 y siguientes del Código Civil, pues se hace depender la eficacia del contrato de compraventa del acontecimiento que constituye la condición, es decir, de la autorización por la entidad financiera que concedió el préstamo hipotecario de la subrogación del mismo. Y ello porque se conviene expresamente que la operación final quedará supeditada a que la entidad financiera autorice la subrogación, y caso de no concederse se podrá optar por resolver la vinculación del comprador con la inmobiliaria o proceder a la cancelación del préstamo y la constitución de uno nuevo. Y el cumplimiento de dicha condición depende de la voluntad de un tercero, que es la entidad bancaria que ha de autorizar la subrogación, no del deudor, en cuyo caso la obligación condicional sería nula (artículo 1115). Y, de otra parte, porque en dicho sentido se han pronunciado diversas sentencias de la AP de Cádiz, Sección 8ª. Así, en la de fecha 27 de septiembre de 2012, que confirmaba la de primera instancia que declaraba la existencia de condición suspensiva, afirma que “Por lo que se refiere a las actuaciones previas de los compradores no constituyen el objeto de este proceso, centrado en resolver, como ya se expresó en la sentencia apelada, acerca de la acción resolutoria del contrato de compraventa, ejercitada por los actores en base a la aplicación de la condición suspensiva prevista en la cláusula novena del contrato”. También la sentencia de 19 de julio de 2011 que señala “Esto precisamente es lo que ha acontecido en el presente caso, se ha acreditado tal denegación, prueba de ello es que la parte apelante en el recurso no combate tal argumento sino la falta de diligencia del apelado para obtener la financiación, presumiendo la mala fe que como ya hemos señalado no se puede presumir y lo que queda acreditado es que ha intentado obtener la financiación, no solo subrogándose en el préstamo como consta acreditado de la testifical, sino intentando obtener la financiación en las tres entidades donde tenia cuenta corriente; por lo que se ha concluir que sí ha actuado de forma diligente y que debe ser de aplicación la cláusula novena pues no se ha dado la condición a que estaba supeditado la operación final, es decir que la Entidad Financiera que concedía el préstamo hipotecario, de acuerdo con las normas vigentes, autorizare la subrogación del mismo”.

Y en el mismo sentido explica la sentencia de 13 de julio de 2012 que “En la sentencia recurrida se califica dicha cláusula como una ‘condición suspensiva ‘ por la que se habría supeditado la compraventa a que el comprador pudiera obtener financiación para hacer frente a la parte del precio pendiente, ya fuese mediante la subrogación en la hipoteca, ya fuese mediante la obtención de otro préstamo hipotecario. Entendemos que la cláusula subordina expresamente la realización de ‘la operación’ a que la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario «autorice la subrogación del mismo» y establece que en caso de que no se reúnan las condiciones que exija la entidad financiera se podrá optar por resolver la vinculación del comprador con la inmobiliaria o cancelar el préstamo y constituir uno nuevo. En nuestra opinión para poder conseguir la resolución de su vinculación con la inmobiliaria es preciso que el comprador acredite que la entidad financiera no autorizó la subrogación del préstamo, pero en el presente caso el comprador ni siquiera ha acreditado que solicitase tal subrogación, ni la denegación de una petición de préstamo por diversas entidades bancarias. El comprador ha prescindido del dato fundamental que permitiría la aplicación de la cláusula novena: que se le hubiese denegado la subrogación en el préstamo hipotecario”.

TERCERO.- La falta de autorización por parte de la entidad financiera de la solicitud de subrogación del actor en el préstamo hipotecario se acredita con la documental obrante en las actuaciones. Y es preciso advertir, como se ha reseñado en el fundamento primero, que con anterioridad el actor interpuso demanda que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de Jerez, en cuyo procedimiento se dictó sentencia estimatoria que declaraba resuelto el contrato de compraventa y condenaba a la entidad demandada a la devolución de la suma ya entregada por el comprador como parte del precio. Y ello al estimar acreditado que la compraventa estaba condicionada a que el actor pudiera obtener la financiación para hacer frente a la parte del precio pendiente, garantizado con la hipoteca que gravaba la finca, lo que resulta del tenor de la cláusula novena, y que no ha llegado a producirse por causa no imputable al actor, como se desprendía de los certificados bancarios acreditativos de la denegación de los préstamos solicitados, o de la testifical practicada en la vista. Esos certificados son los aportados a este procedimiento de septiembre y octubre de 2009 de Cajasol, CAM y BBVA, documentos dieciocho, diecinueve y veinte de la demanda, que deniegan la solicitud de préstamo hipotecario deducida por el comprador. La sentencia dictada en primera instancia es revocada por la Audiencia al entender que la cláusula subordina expresamente la realización de la operación a que la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario autorice la subrogación del mismo, y sin embargo el comprador ni siquiera había acreditado que solicitase dicha subrogación, sino que aporta la denegación de una petición de préstamo por varias entidades bancarias, entre las que está el BBVA que es la misma entidad que había concedido a la demandada el préstamo hipotecario. Pero entiende la Audiencia que hay diferencia sustancial entre las circunstancias económicas a tener en cuenta en la concesión de un préstamo y en el caso de la subrogación, explicándolas.

Pues bien, en el supuesto ahora examinado se produce un hecho nuevo ya que el actor tras la sentencia dictada en segunda instancia en el pleito anterior, para dar cumplimiento al contrato y obtener financiación, solicita a BBVA la subrogación del préstamo hipotecario, que no es autorizada por la entidad financiera de acuerdo a los criterios de admisión de riesgo y tras el análisis de la documentación económica aportada por el solicitante, como resulta de los documentos veinticinco y veintiséis de la demanda. Posteriormente, habiendo interesado ambas partes en periodo de prueba la remisión por el banco del expediente de solicitud de subrogación, BBVA remite al   Juzgado los filtros de riesgo y morosidad, la declaración CIR de Endeudamiento total en la Banca, y toda la documentación aportada por el solicitante, parte de la cual se había acompañado a la demanda: DNI, informe del director del INEM, nóminas de diciembre 2010, enero y febrero de 2011, IRPF de los ejercicios 2009 y 2010, escritura de compraventa de fina 27914 de 15-7-2008, escritura de compraventa de finca XXXXX de fecha 17-2-2005, contrato de compraventa de la vivienda litigiosa, recibos de otras entidades, contrato de trabajo de 10-9-2009, informe de vida laboral y listado de movimientos en cuenta de Cajasol. Y en juicio el testigo Sr. XXXXX, apoderado de BBVA que contestó al requerimiento notarial (documento veintiséis de demanda), explica que para la subrogación se solicitan nóminas, cargas y propiedades que tenga, vida laboral, si está casado o divorciado, ultima declaración de renta y certificado de deudas con otras entidades, y esa documentación se remite a quien tiene que estudiarla, limitándose el a tramitarla pero no a emitir juicio.

Y con la prueba analizada se estima acreditado que la entidad financiera que concedió el préstamo hipotecario a la vendedora demandada, no ha autorizado la subrogación del comprador, no por causas imputables a éste o por su actuación negligente, sino por los criterios de admisión de riesgo de la entidad bancaria y tras el análisis de la documentación económica aportada por el solicitante, que es toda la requerida por el banco a la vista de los términos de los dos certificados de BBVA de marzo y mayo de 2011 así como del testimonio del testigo. Y no se aprecia que exista mala fe del actor al adquirir en julio de 2008 junto con su hermano, por mitad y en proindiviso un local a EMUVIJESA, por cuyo precio la parte vendedora otorga carta de pago, y que, por tanto, no incrementa las cargas del Sr. XXXXX XXXXX, constituyendo un activo de su patrimonio. Y se adquiere en fecha en la que el actor estaba haciendo frente a cada uno de los veintitrés efectos aceptados en el contrato de compraventa litigioso, sin que la parte demandada haya acreditado que la compra del local influyó negativamente en la decisión del banco de no autorizar la subrogación, ni siquiera se practica prueba en tal sentido. Y sabido es que la mala fe no se presume, debiendo acreditarse por quien la alega. En este sentido es de plena aplicación al supuesto enjuiciado lo reseñado por la sentencia de la AP de Cádiz de 27-9-2012, Sección 8ª, cuando afirma que “La parte apelante se ha limitado a lo largo del proceso a expresar sus sospechas acerca de la falta de diligencia de los compradores que no proporcionaron a la entidad bancaria la información requerida por ésta o bien no cumplieron las formalidades exigidas, dando lugar y propiciando la denegación de la subrogación en el préstamo hipotecario. Dichas alegaciones no han sido objeto de prueba alguna en este proceso. La parte apelante se ha limitado a expresarlas, sin proponer ni practicar medio de prueba alguno tendente a probarlas. El tenor literal del documento num. 7 de la demanda no permite acoger o dar credibilidad a las sospechas vertidas por la parte apelante. En él se alude a que «una vez realizado el estudio de subrogación hipotecaria… se concluye con la no viabilidad de la concesión de la operación hipotecaria en cuestión.» En ningún momento se alude a que los solicitantes de la subrogación no facilitaran la documentación requerida o incumplieran cualquier otra formalidad exigida por la entidad bancaria. Solo puede concluirse que la operación propuesta por los compradores no era viable. Por tanto, dado que la carga de probar el hecho de carácter obstativo e impeditivo alegado por la parte demandada incumbe a ella misma, tal y como establece el art. 217.3 de la LEC es procedente atribuir a dicha parte demandada, hoy apelante, las consecuencias negativas que se derivan de dicha carencia probatoria”.

En la misma línea la ya mencionada sentencia de la misma sección de la AP de Cádiz de 19-7-2011, que afirma “Que se ha de destacar que en principio es factible que la situación económica haya cambiado desde que se concertó el contrato, pues de hecho estuvo pagando todas las cantidades y es ilógico que se abonen las mismas cuando se sabe que con posterioridad no se va a poder celebrar el contrato, en suma lo que queda acreditado, es que por las razones que sean no ha podido obtener financiación. Con carácter general cuando se celebra un contrato se es consciente que el mismo va a suponer unas obligaciones que se han de cumplir, lo que conlleva que se asuma la obligación con la suficiente diligencia y previsión como para estar seguro que se puede cambiar el contrato, pues aunque es evidente la actual situación económica que ha determinado numerosos problemas económicos, a quien no le es imputable el problema es a la parte contraria que ha concertado el contrato en la confianza de que el mismo se podía cumplir. Por lo que aun siendo conscientes de que efectivamente es posible la existencia de problemas económicos, por otra parte es fácil no se obtenga la financiación, cuando se puede poner de manifiesto incluso una situación peor que la realmente tenida desde el punto de vista económico, siendo por tanto relativamente fácil evitar obtener la financiación y así desligarse de una obligación, quedando al arbitrio de una parte el cumplimiento del contrato lo que no es admisible. Por ello se ha de estar a cada caso en concreto, así destaca la sentencia dictada por esta sala en el rollo de apelación 317/10 de fecha veinticinco de febrero de dos mil once. que no dio lugar a la resolución pretendida por el comprador por la no obtención del préstamo, constando en el contrato igual cláusula que la novena que vincula al que nos ocupa,…. Que en la resolución del citado rollo igualmente se hace alusión a la sentencia aportada en aquel procedimiento 99/09 del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Jerez de la Frontera (juicio ordinario 1.817/2008) en la que se aplicó la misma cláusula contractual, lógicamente respecto a otro contrato igual, pero con una diferencia fundamental, ya que en aquél caso se declaró expresamente probado que la entidad financiera había denegado la subrogación en el préstamo hipotecario.

Esto precisamente es lo que ha acontecido en el presente caso, se ha acreditado tal denegación, prueba de ello es que la parte apelante en el recurso no combate tal argumento sino la falta de diligencia del apelado para obtener la financiación, presumiendo la mala fe que como ya hemos señalado no se puede presumir y lo que queda acreditado es que ha intentado obtener la financiación, no solo subrogándose en el préstamo como consta acreditado de la testifical, sino intentando obtener la financiación en las tres entidades donde tenia cuenta corriente; por lo que se ha concluir que si ha actuado de forma diligente y que debe ser de aplicación la cláusula novena..”

Por tanto, acreditada en el supuesto enjuiciado la falta de autorización de la subrogación en el préstamo hipotecario en los términos y por las razones ya expuestas, y de conformidad con la estipulación novena del contrato de compraventa que vincula a los litigantes, procede declarar resuelto dicho contrato con la obligación de la vendedora demandada de reintegrar al comprador la suma por éste entregada que asciende a 38.691,20 euros, más el interés legal desde la presentación de la demanda en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, con estimación íntegra de la demanda interpuesta.

CUARTO.- De conformidad con el artículo 394.1 de la LEC, las costas ocasionadas se han de imponer a la parte demandada.

VISTOS los preceptos legales citados y los de general  y pertinente aplicación al caso,

FALLO

Que estimando como estimo la demanda origen de estos autos  interpuesta por D. XXXXX XXXXX XXXXX contra Rentas y Vitalicios SL, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 3 de diciembre de 2007 suscrito por las partes, condenando a dicha demandada a reintegrar al actor la cantidad de treinta y ocho  mil seiscientos noventa y uno con veinte euros (38.691,20), más el interés legal devengado desde la fecha de la interpelación judicial, y con expresa imposición a la misma de las costas causadas en esta instancia.

Contra esta resolución cabe recurso de apelación, que se interpondrá por escrito ante este Juzgado en el plazo de veinte días.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando  y firmo.

PUBLICACIÒN.-Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el/la Sr./Sra Juez de la suscribe, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe en Jerez.